Диплом Развитие ипотечного кредитования как фактор реализации жилищной программы города Балашиха
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1.Сущность, роль и история развития ипотечного кредитования в экономике России
1.2 Виды и модели ипотечных займов
1.3. Анализ проблем и развития ипотечного кредитования в России
Выводы
2. АНАЛИЗ ВИДОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «СБЕРБАНК»
2.1.Характеристика деятельности ПАО «СБЕРБАНК»
2.2. Виды ипотечных кредитов, выдаваемых ПАО «СБЕРБАНК»
3.2.Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России
Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Потребность в наличии собственного жилища существовала в течении всего события развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а также, следовательно, появилась извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для свершения ожидаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денег с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение в странах Западной Европы и спрос нa который становится все более высоким в нашей стране. Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека заманчива прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а также оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цена на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать денежные средства, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, либо чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит скрупулезную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. B этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. B России банковское ипотечное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию: сильно
Advertisement
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1.Сущность, роль и история развития ипотечного кредитования в экономике России
Огромную доля из нас связывают российскую ипотеку с нашим временем ,, и немного кто понимает, то собственно что ее летосчисление началось 250 лет назад. За данное время ипотека претерпела гигантские изменения: любая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой отпечаток. Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала эти составляющие, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Данные учреждения, как правило, выдавали кредиты под задаток земель. В связи с этим, в дореволюционных изданиях тaкой кредит неоднократно именовался поземельным, а не ипотечным. Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с происхождением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке присутствовал заклад, к XV-му относятся упоминания об способности вторичного заклада имения в прочие руки, а также в XVI веке в залог начали отдавать чужие земли. Точкой отсчета российской ипотеки возможно считать 1754 год –конкретно в то время, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились пробные государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Разработаны они были из-за «снижения во всем государстве процентных денег», как метод борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» требования кредита для дворян-землевладельцев. Пробным таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, перевоплощенный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В то время, в 1786 году была образована Страховая экспедиция – 1-ая организация, предназначенная для страхования передаваемых в задаток каменных зданий. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I. По форме собственности все банки присутствовали казенными, а по нраву деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Была определена и минимальная сумма – 1500 рублей серебром. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов». Ключевую роль в ипотечном кредитовании дворянства до отмены крепостного права играли Сохранные казны. В них было заложено 64% поместий и 78% крепостных душ. На долю казны приходилась и подавляющая часть ссуд — 81%, на Приказы общественного призрения — 12%. Удельный вес Заемного банка в кредитовании дворян был весьма скромным — всего 8%. Ведущими клиентами банков были тогда представители петербургской придворной знати и крупные провинциальные помещики. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам пытался анализировать зависимость степени задолженности дворян от хозяйственных условий развития губерний и пришел к следующему выводу: «Долги зависели не от хозяйственного состояния губерний…Так, некоторые губернии…, не пострадавшие от неурожаев и даже считающиеся в числе богатых и хлебородных, оказались неисправными в платеже долгов более, чем губернии беднейшие». Тогда же было обнаружено, что накопление долгов пребывало в прямом зависимости от льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям: ими, пользовались, дабы взять в долг, но не отдать. Долги дворян перед банками скапливались, но реального механизма возврата выданных средств не было. Так как дворянина невозможно было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу неоднократно заложенного имущества он решался лишь только в том случае, когда уже не имел возможность получить кредит. Причем этом разоренное имение имело значительно наименьшую стоимость, чем в момент залога. Фактически в данной системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. Средства, размещенные в государственном банке частными лицами, не соотносились ни по срокам, ни по размерам с кредитами, выдаваемыми под задаток имущества. Получалось, что государство за счет кредитования фактически содержало огромную часть российского дворянства. Конечно, что эта «благотворительность» негативно отразилась на состоянии казны. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей. Защитить казну от банкротства удалось Императору Александру II: повелением от 16 апреля 1859 года и указом Правительствующему Сенату от 1 сентября того же года была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Таким образом на ипотечном кредите была поставлена точка.
В начале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его назначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина для всего этого запрета была явно: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков. Новая система формировалась довольно осторожно, соблюдая правило ликвидности банков: сбалансированность активов и пассивов по срокам. Тогда ни о каких долгосрочных кредитах речи быть не могло.
Впрочем потребность в них никто отменить не мог. В «длинных» деньгах нуждались появившиеся в России новые типы предприятий: товарищества, акционерные общества. Жители быстрорастущих городов, дворяне, не имеющие после 1861 года дармовой рабочей силы. Выход из положения все искали по-разному. Новые предприятия, к примеру, железнодорожные акционерные общества, обращались напрямую, без банка-посредника, к национальному и зарубежному рынкам капиталов путем эмиссии и размещения акций и облигаций. Впрочем, данный вариант был доступен не для всех потенциальных заемщиков, основная масса из них нуждались в кредитных учреждениях. И они начали создаваться по частной инициативе, собственно, что соответствовало курсу правительства, взятого на становление разных форм собственности в сфере банковского дела.
В 1859 году Александр II велел правительству организовать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи», которые обязаны были создать проект устройства нового типа кредитных учреждений – именуемых земских банков. На тот момент они обязаны были заменить казенные кредитные структуры, которые находились в стадии ликвидации.
Комиссия со своей задачей справилась, разработав положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот план не получил статус закона, труды комиссии, опубликованные в 1860-1861гг., оказали большое воздействии на последующее становление ипотеки. Комиссия отдала предпочтение земским банкам, которые по форме представляли собой взаимно ответственные товарищества (общества с ограниченной ответственностью). При данной возможность создания ипотечных банков не исключалась, правда, с одной обмолвкой — в виде акционерных обществ. Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для приобретения земли, и государству пришлось убрать запрет на долгосрочное кредитование. В результате более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.
Для обслуживания этого большого ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования. Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они формировались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».
Схема работы таких кредитных учреждений была надлежащей: заемщик (он же – член общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под задаток недвижимого имущества (обычно — городского строения), а общество ее рассматривало. В начале выполнялась оценка объекта. По правилам обществ, она с одной стороны, отвечала реальной цены недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с иной — доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом). На основе сделанной оценки принималось заключении – выдавать или же нет ссуду, и в случае если – да, то — на какую сумму. Как правило, величина кредита определялась на 40-50% ниже цены залога. В случае если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следующий шаг –выдача кредита в виде купонных облигаций. Получив их, заемщик реализовывал их на вторичном рынке. Впоследствии получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, и он продолжал его применять. Это давало возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. Впоследствии выполнения критерий ссудного договора, кредитное общество возвращало заемщику закладную на имущество.
Московское Городское Кредитное Общество (МГКО) сыграло заметную роль в экономической жизни второй столицы, которая начала бурно развиваться в конце 70-х и начале 80-х 19 столетия. За счет кредитов Москва быстро строилась: по сведеньям Городской управы, с 1876 по 1911 гг. там было возведено 16147 жилых и 25002 нежилых дома, а к работе привлечено более тысячи архитекторов.
В 1906–м учреждено Санкт-Петербургское общество долгосрочного кредита (для обслуживания клиентов, оказавшихся уездах и городах Санкт-Петербургской губернии); в 1907 году — Санкт-Петербургское губернское кредитное общество. Схема операций была подобный же, как и у первых городских кредитных обществ. Все они считались активными эмитентами ипотечных облигаций. Впрочем, за время существования кредитные общества не стали монополистами в сфере кредита под залог городской недвижимости. Спустя некоторое время у них появились сильные конкуренты — земельные банки. Первые акционерные коммерческие банки появились в России в 1864 году, а акционерные земельные банки — в 1872-м. Процедура выдачи кредита в земельных банках сопровождалась оформлением закладных листов – ценных бумаг, которые высоко котировались на бирже. И особенно на Московской: там проходил основной объем торгов по ценным бумагам, связанным с ипотекой. К началу XX века земельные банки достигли фаворитного положения в системе российского земельного кредитования. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель.
Земельные банки активизировали свою деятельность в центральной земледельческой полосе, сократив операции на западе и юго-западе европейской части России. В то же время здесь, а еще на юге и юго-востоке страны (ранее преимущественно сфера распространения акционерных земельных банков) возросли операции Дворянского и Крестьянских банков. Так, например, ипотека создала условия для формирования земельного рынка. Этот банк был открыт в 1882 году. Он находился в ведении Министерства финансов России: управляющий и три члена Совета банка назначались министром этого ведомства. Ссуды там выдавались целевые – исключительно на покупку земли у землевладельцев. Банк и сам пользовался этой возможностью: с 1895 года покупал на свой капитал земли и перепродавал их крестьянам.
Кроме земельных банков кредитную систему России на конец 19 века представляли сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общества взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под задаток земель. В следствии этого, в дореволюционных изданиях такой кредит часто именовался поземельным, а не ипотечным. С Московским земельным банком тесно связано имя Лазаря Соломоновича Полякова (1844-1914 гг.). Его история успеха стартовала с открытия в собственном доме на Тверском бульваре банкирского заведения «Л.С. Поляков». Но это заведение было лишь стартовой площадкой для скопления капитала. Позже, в 1872 году, когда предприимчивый делец вошел в число учредителей Московского Земельного банка, а затем, учитывая, что Московский Земельный был первым в списке учреждений акционерного ипотечного кредита страны.
Конец XIX столетия стал для ипотеки поистине золотым веком. К данному времени в России сформировалась прочная система ипотечного кредита. В нее входили:
• Государственные земельные банки: Крестьянский банк (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.)
• Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 году, а в 1891-м преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка)
• 10 акционерных земельных банков (созданы в 1871-72 гг.)
• 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247- в 1900 г. 319 — в 1914 г.)
• Земский банк Херсонской губернии (с 1864 года)
• Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (в 1875 году)
• Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 году)
• Местные ипотечные учреждения на окраинах России
На 1 января 1885 года всеми ипотечными учреждениями было выдано свыше 21,7 тысяч ссуд на сумму 537,8 млн. рублей. При этом было заложено 42,8% земли, находящейся в частной собственности.
На рубеже столетий подъем ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает глобальный характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году – уже 15450. К данному времени существенно изменяется целевое назначение ипотеки. В случае если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще использоваться в сельском хозяйстве. Большего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.
К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков. Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция – после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В результате понятие «ипотека» было забыто на 70 с лишним лет. Ожила ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.
Впрочем эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. – обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: увеличили процентные ставки, буквально свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического упадка , всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.
Сейчас для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риелторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В зависимости от этого, в ее летописи возможно выделить несколько этапов.
1. 1754 – 1859 гг. – становление и развитие.
2. 1859-1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования после указа императора Александра II.
3. 1861 – 1917 гг. — бурное развитие, в ходе которого в России сложилась разветвленная кредитная система.
4. 2005 год – по настоящее время – возрождение ипотеки и развитие ее правового института.
За последнее время ипотечное кредитование приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился в глобальном масштабе. Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
-формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
-стимулирование оборота и перераспределения жилья;
-формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Ипотечный кредит представляет собой метод привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом по Федеральному закону РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех разделов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и другие. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) представляет собой взаимодействие субъектов и объектов ипотечного жилищного кредитования с учетом принципа целостности через систему финансово-экономических отношений, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищной проблемы. Ипотечный кредит, как и всякий другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:
• строго определенный залог;
• в большинстве случаев — целевой характер;
• длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.
Ипотека по своей сущности не считается самостоятельной экономической категорией. Она работает материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.
Являясь необходимым составляющей кредитных отношений, ипотека содержит большущее значение для их развития. Использование ипотеки увеличивает количество вероятных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений – зачастую лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке вероятен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.
Становление ипотеки подразумевает существование специфических видов ценных бумаг –закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов содействует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.
Современная развитая экономика подразумевает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада демонстрирует, что ипотека считается наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.
Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.
В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:
• между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
• между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.
Ипотека в производственном секторе разрешает значимо расширить способности для обеспечения инвестициями буквально всех приоритетных секторов промышленности. Это обосновано тем, что, с одной стороны, коммерческие банки недостаточно заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С иной стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Совместно с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).
Не считая жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.
Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство буквально не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам нерентабельно выдавать кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.
С принятием закона об обороте земли обстановка может радикально измениться. В итоге оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.
Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для становления экономических отношений в обществе, что собственно в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.
Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом. В последнее время, несмотря объективные сложности, произошли определенные положительные сдвиги в создании необходимых условий для развития ипотечного дела в нашей стране:
• разрабатывается правовая база ипотечного кредитования (принят закон «Об ипотеке», «О внесении изменений и дополнений в закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), на очереди — закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятие которого позволит адаптировать и использовать в России наиболее распространенные в мировой практике инструменты вторичного рынка, позволит осуществить интеграцию рынка недвижимости и фондового рынка наиболее быстро и эффективно;
• по мере стабилизации политической и макроэкономической ситуации в стране уменьшается инфляция, снижаются общестрановые риски – Россия становится привлекательным объектом инвестирования для нерезидентов;
• укрепляется банковская система – у банков появляются «длинные деньги», что способствует удлинению сроков кредитования, а конкуренция в этой сфере вынуждает их бороться за клиента, в том числе, предлагая новые виды услуг;
• развитие пенсионной системы ведет к накоплению долгосрочных ресурсов, которые необходимо, с целью сохранения и преумножения, инвестировать в надежные финансовые инструменты;
• идет процесс создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество. При соблюдении всех условий введение данной системы позволит уменьшить количество злоупотреблений и мошенничества в этой сфере;
• постепенно вводится понятие частной собственности на землю.
Впрочем, такие обеспечивающие подсистемы ипотечного кредитования как страхование и оценка стоимости недвижимого имущества пока находятся на этапе развития. Так в принятых стандартах осуществления ипотечной деятельности Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предусматривает меры, позволяющие избежать потерь, связанных с разорением компаний, страхующих жизнь и имущество заемщиков. В частности, для всякого прошедшего аккредитацию на участие в программе ипотечного кредитования страховщика будут устанавливаться лимиты на объемы проводимых операций. Принятие закона «Об оценочной деятельности» также должно послужить толчком к распространению данного вида кредитования. Важным является регулирование деятельности оценщиков (обязательное лицензирование), приведение российских категорий и норм оценки к международным стандартам, создание системы гарантий для потребителей услуг оценщиков.
Без института реального страхования и принятия на себя части ипотечных рисков специализированными в этой области финансовыми субъектами, имеющими на это необходимую лицензию, или наличия определенных гарантий государства в ситуации, когда экономические условия нестабильны, ипотечное кредитование развиваться не сможет. Именно поэтому вопросы становления института ипотечного страхования требуют самого серьезного подхода. Нужно развитие страхования как отрасли – важной части финансового сектора, создание как крупных, так например и средних страховых фондов.
Развитие инфраструктуры системы ипотечного кредитования приведет к обеспечению эффективности ипотечных операций, повышению защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.
Законодательно определенные и практически реализуемые возможности беспрепятственного обращения взыскания на заложенное имущество, в случае несоблюдения заемщиком своих обязательств, являются одним из важнейших стимулов для банков, которые в существующих условиях не решаются заниматься ипотечными операциями в связи с высоким кредитным риском, им присущим. Соблюдение ведущих прав ипотечных кредиторов невозможно без эффективной судебной системы и системы исполнительного производства. Через несколько лет, в случае если ипотека получит в России достаточное развитие, возникнет необходимость в обеспечении субъектов ипотечного кредитования информацией относительно надежности ипотечных кредитных институтов (необходимость специальной рейтинговой оценки), различными статистическими данными, а также оперативной информацией по вторичному рынку ипотечных ссуд. Как демонстрирует мировая банковская практика, пренебрежение развитием обеспечивающей процесс инфраструктуры в значительной степени задерживает развитие всей системы.
В настоящее время появляется закономерный вопрос о потенциальных способностях развития в стране различных видов ипотечных кредитов, а также о качественном и количественном составе будущей национальной системы ипотечных кредитных институтов.
Анализ демонстрирует, что в ближайшей перспективе наибольший потенциал развития в нашей стране имеет жилищное ипотечное кредитование. При условии урегулирования правовых проблем, а также кое-какое улучшении социально-экономической ситуации можно прогнозировать быстрый рост ипотечных кредитных операций в данной сфере. Этому в значительной степени способствует обновление жилищного фонда (преимущественно в крупных городах), развитие новых форм строительства, появление новых возможностей частного домовладения. В связи с этим наибольшие перспективы жилищная ипотека имеет в динамично развивающихся городах, а также в местах, наиболее благоприятных для жизни людей (курортные зоны и т.д.) Очевидно, что лидерами на рынке жилищных ипотечных ссуд станут банки, направленные на обслуживание физических лиц. Объективно, что на данный момент наибольшие возможности по развитию ипотечных операций имеет Сбербанк (более 30 тыс. отделений, опыт жилищного кредитования, относительное доверие населения и т.д.) В настоящее время в Сбербанке сосредоточено более 75% вкладов населения. На базепредставленного кредитного института, при условии государственной поддержки (налоговые льготы, государственные субсидии), может функционировать эффективная система строительных сбережений, в развитии которой заинтересовано как население, так и государство.
Вполне вероятно также построение системы строй сбережений и без участия Сбербанка. В настоящее время целенаправленно было бы создавать систему строй сбережений не на федеральном уровне, а на местном — региональном или же даже в муниципальном. При поддержке заинтересованного в развитии строительства и реализации строящейся недвижимости местного руководства система строительных сбережений имеет хорошие потенциальные возможности становления.
Решению проблемы рефинансирования жилищных ипотечных ссуд в России станет способствовать деятельность специализированных институтов, выкупающих у банков ипотечные кредиты. Не обращая внимания на отсутствие аналогичных институтов в дореволюционной России, создание подобных структур в современных условиях можно признать позитивным шагом. За десятилетия отсутствия в России системы ипотечного кредитования в мировой практике были выработаны современные и эффективные схемы рефинансирования ипотечных операций. Создание государственных (или полугосударственных) институтов с широким спектром функций (разработка ипотечных стандартов, контроль и регулирование ипотечного рынка и т.д. ) в настоящее время считается типичным при формировании системы ипотечного кредитования. Наличие государственных гарантий обеспечивает более высокое качество ипотечных ценных бумаг, что способствует повышению их инвестиционной привлекательности. Недостатком данного механизма рефинансирования является необходимость выделения на начальном этапе значительных государственных средств.
В перспективе в России также возможно развитие рефинансирования ипотечных ссуд через систему закладных листов (наделение правом эмиссии первичных кредиторов). При разработке и внедрении важных ограничений (лицензирование эмитентов, регулирование объемов эмиссии (ограничения в зависимости от размера собственного капитала и др.) использование представленного способа, исторически более близкого России, а еще эффективно используемого в ряде западных стран, имеет возможность оказаться довольно успешным. Ведущими преимуществами данного метода считается большая самостоятельность и независимость ипотечных кредитных институтов (проведение ими собственной кредитной и процентной политики), а еще существование конкуренции между ними, тогда как в первом случае роль ипотечных банков буквально сводится к соблюдению заранее определенных свыше стандартов.
Кроме ипотеки жилых домов, квартир, дач Гражданским кодексом РФ, а также законом «Об ипотеке» допускается существование: ипотеки земельных участков (кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель сельскохозяйственного назначения); ипотеки предприятий, зданий, сооружений и другого имущества. Ипотека предприятия в современной банковской практике не получила широкого распространения. Немногие попытки развития данного направления (Германия, Австрия) не привели к желаемым результатам.
В области промышленного кредита в настоящее время в мировой банковской практике распространено использование более эффективных видов кредитования, нежели ипотечное. Однако в современных российских условиях, когда у банков отсутствуют побудительные мотивы к долгосрочному кредитованию промышленных предприятий, а бюджетного финансирования и собственных средств у предприятий недостаточно, использование ипотеки может способствовать активизации инвестиционного процесса в российской промышленности. Для этого необходимо, во-первых, урегулировать все специфические юридические проблемы, связанные с ипотекой предприятия. Во-вторых, можно рекомендовать банкам давать под залог предприятия кредиты только целевого характера (на реконструкцию и техническое обновление), а еще уделять повышенное внимание оценке стоимости залога.
Неплохие перспективы имеет в России кредитование под залог различных видов коммерческой недвижимости (офисных помещений, торговых сооружений и прочих). Развитие соответствующих сегментов рынка недвижимости будет содействовать данному процессу. Предполагается также форсировать применение ипотеки прав аренды земельных участков под строительство (в частности, в Москве). Впрочем, в данном случае при появлении проблем процесс переоформления прав считается достаточно сложным, а сами права становятся небесспорными. В долгосрочной перспективе, несмотря на отсутствие по закону «Об ипотеке» возможностей залога земель сельскохозяйственного предназначения, несомненно, широкое распространение в России получит земельная ипотека. Введение платности землепользования, становление различных форм собственности на землю являются предпосылками к формированию ипотечного механизма в аграрном секторе экономики. В данной области Россия имеет богатый исторический опыт. В настоящее время существуют реальные потребности развития земельной ипотеки.
Собственно что касается перспективных форм и видов российских ипотечных кредитных институтов, представляется возможным выполнение данных операций как в рамках универсального коммерческого банка (в последние годы тенденция к универсализации стала преобладающей в мировой банковской практике), так например и создание сети специализированных ипотечных банков различных форм собственности и организационно-правовых форм; возможно, создаваемых по территориальному признаку, а также по роду деятельности (то есть по виду принимаемой в залог недвижимости); применяющих всевозможные методы привлечения ресурсов.
Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка. Политика диверсификации деятельности оказывает положительное влияние на его становление, например как повышается финансовая устойчивость банка, что, в свою очередь, позволяет привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка; утверждается концепция банка как «финансового супермаркета». Создание специализированных ипотечных институтов станет способствовать расширению возможностей потенциальных заемщиков. Также в рамках проводимой ЦБ РФ политики существуют реальные возможности осуществления данных операций и небанковскими кредитными институтами. В любом случае ипотечный кредитный институт должен гарантировать высокое качество предоставляемых услуг, что во многом обеспечивается соответствующим уровнем квалификации персонала.
Благоприятным итогом становления в страневсевозможных форм и видов ипотечных кредитных институтов будет являться развитие конкурентной среды, что несомненно послужит мотивом совершенствования технологий кредитования, механизмов финансирования и рефинансирования ипотечных ссуд, оценки кредитоспособности заемщика, а еще процедуры обслуживания кредита, и станет мощным фактором развития системы ипотечных кредитных институтов.
Сделать вывод о том то что в настоящее время ипотека получает все большую популярность, чему в немалой степени способствуют усилия Правительства РФ, направленные на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». С другой стороны, существующий мировой и отечественный навек свидетельствуют в пользу того, что ипотечное кредитование — единственный механизм, который реально способствует формированию платежеспособного спроса на жилье и, тем самым, влияет на позитивный экономический рост, развитие рыночных отношений и расширение экономических связей. Надо сказать, то что развитию ипотечного кредитования в России препятствуют в данный момент сейчас такие факторы, как низкие заработки жителей, высокий уровень процентных ставок по кредитам, большая стоимость строительства и дефицит согласованной законодательно-правовой базы.
1.2 Виды и модели ипотечных займов
По анализам экспертов в стране действует до 2-х десятков ипотечных моделей. В большинстве своем данное связано с тем, то что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. В связи с тем появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Текущее состояние весьма точно охарактеризовал председатель Комитета Госдумы РФ по строительству: «То, что существует на сегодняшний день, — это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется.»
Существует несколько видов моделей ипотечных займов:
Американская модель.
Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования предоставляется классической ипотечной схемой, широко популярной с США. Ее особенностью предоставляется разделение банков-кредиторов и основа денег (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели передано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и становления программы было разработано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а также в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.
Немецкая модель.
Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в России стремятся сделать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Основой средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных учреждениях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного срока ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. Уже после окончания периода накопления, скопив примерно половину нужных на приобретении квартиры денег, он получает кредит на вторую половину денег, а также под ставку более низкую, нежели среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, применяются для выдачи кредитов его предшественникам, уже завершившим период накопления.
Лишь не так давно в России появились специализированные кредитные организации. До этого времени их заменяли организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы посетителя оформлялись как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его истечении заказчик приобретает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, весьма часто возникали разногласии интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.
Продажа жилья с применением займа либо по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Потому что региональные модели ипотечного кредитования стали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к сегодняшнему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, только немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большая часть регионов ориентируются на личные наработки, главным образом ориентированные на применении бюджетных ресурсов. Этим тормозится ход развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность применения преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Больше всего распространенные схемы, действующие в регионах:
• аренда жилья с последующим выкупом;
• создание фондов с применением бюджетных денег, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым сильно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
• ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
То, собственно что касается программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их поэтапной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и исполняемые на рыночных условиях.
Программа “Агентства по ипотечному жилищному кредитованию”.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для становления массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В заключении желательно сказать, то что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, спустя два-три года возможно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, базированная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования нужно создать законы и другие правовые акты. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими. В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования. Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций. Работа эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и другими операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Издавать ценные бумаги, так называемый «закладной лист», не может ни один другой эмитент, не считая тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой кредитования считается кредитование через банк. Основная масса ипотечных программ осуществляется как раз по этой схеме. Участниками отношений по данной схеме являются Инвестор, Банк, Продавец, Покупатель. Инвестор — финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и дальнейшее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа данных ресурсов имеет возможность происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где складываются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. Банк — специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору — с другой. Покупатель — главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и считается первоисточником потребительского спроса и в следствии приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет. Продавец — это владелец жилья. В данной роли имеет выступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Решение проблемы обеспечения собственным жильем считается главной для многих людей, а получение ипотечного кредита одним из доступных способов, дающих возможность устроить это в кратчайшие сроки. Первым шагом, который предпринимают многие из нас, является либо обращение за консультацией в банк, либо самостоятельное изучения информации на их сайтах. Развитие данного вида банковских услуг с одной стороны существенно расширило возможности для выбора, с другой – затруднило процесс принятия решения заемщика о виде ипотеке, которым он хочет воспользоваться. Нередко встречаются случаи, когда обратившийся за информацией об условиях кредитования человек не содержит четкого представления о том, какая программа ему интересна и в чем их принципиальное отличие между собой. В данный момент банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий.
Каждый кредит содержит ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.
Рассмотрим первый вид кредитования — ипотеку на вторичном рынке.
Это самый известный вид ипотечного кредитования в России. Все элементарно — вы находите жилплощадь, которую люди хотя продать, оформляете договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру за деньги банка. Особенностью представленного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость. Случались случаи, когда жилплощадь оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате возможно остаться без жилья и с большим долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось — надо заключить договор страхования права собственности. Это неотъемный атрибут ипотечной сделки.
Второй вид ипотечного кредитования в России — ипотека с долевым участием. Здесь в отличие от первого вида вы приобретаете жилплощадь новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки — вы сможете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на один-два процента. Впоследствии получения документов на жилплощадь нужно предоставить их банку и ставка будет снижена.
Ипотека молодой семье — это третий вид ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Здесь имеется ограничения на возраст заемщика, и данный вид ипотеки выдает Сбербанк. Как правило данный кредит выбирают молодые люди, которым нужно жилье для создания семьи. В случае если вы живете с родителями и у вас менее 10 квадратных метров на человека (в случае Москвы), то возможно подать заявление на вступление в очередь на получение субсидии. 1-1.5 млн рублей — вот величина субсидии для Москвы, если вас признают нуждающимися. Но как говорилось раннее нужно попасть в очередь нуждающихся в получении жилплощади.
И все же более популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк в обязательном порядке возьмет некое недвижимое имущество в залог – по статистике, в нашей стране для этого чаще для этого используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк может принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки – процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости.
И вот вы взяли ипотеку. Документы оформлены, жилплощадь ваша. Начинается время платить по кредиту. Как раз в этот момент заемщик чаще всего сталкивается с неожиданностями. Условия выплаты у разных банков очень сильно отличаются, и вероятное реструктуризации кредита не всегда наличествует. Если договор подписывался без внимательного прочтения, под влиянием обещанных в рекламе банка «низких процентов» — при выплате кредита проблемы почти обязательно будут. Именно поэтому к прочтению договора об ипотечном кредитовании стоит отнестись со всем возможным прилежанием.
1.3. Анализ проблем и развития ипотечного кредитования в России
В данный момент в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса жителей на жилплощадь, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и повышение объемов жилищного строительства. Эволюция ипотечного жилищного кредитования и увеличение обеспеченности жителей жильем – одна из важнейших социально-экономических задач государства. Решение этой проблемы просит обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования. В силу своих специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а так же как долгосрочные инвестиционные вложения в формирование и развитие ведущей производитель ной силы общества – человека, т. е. рассматривать как самостоятельный вид кредитования. В России, как и во всем современном мире, главным и ключевым видом кредитования жителей ипотечное кредитование. Обеспеченность жильем составляет одной из самых насущных социально-экономических проблем нашего общества, а жилищная ипотека – одним из ведущих путей финансирования получения жилья. На первый взгляд, не все уже так и плохо. Последние два года показывают солидный рост ипотечных кредитов. Кризисное падение ипотечного кредитования было компенсировано. Доступность жилплощади – это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства и прежде всего нашей страны, которая отстала в этом отношении не только от развитых, но и от стран с переходной экономикой. Доступность жилплощади – это способность семьи приобрести жилье. Ипотечное кредитование много факторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании настоящего сектора экономики – промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как демонстрирует мировая практика, распространение ипотечного кредитования как действительного метода финансирования капитальных вложений, вполне, способствовать преодолению инвестиционного кризиса.
Ипотечное кредитование владеет большим значением непосредственно для становление банковской системы страны. Ипотека — важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, предоставляется относительно прочным и рентабельным типом экономической деятельности. В связи с этим, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее работа в экономической системе страны в целом.
Ипотечное кредитование, отвлекая деньги из представленного оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует понижению уровня инфляции.
В сегодняшних условиях увеличивается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование содействует обеспечению людей легкодоступной частной жилой собственностью, являясь сильным фактором формирования среднего класса общества.
Дефицит в нашей стране в течение семидесяти лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям – в сильной степени потерян эксперимент организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Если до этого практически единственной вероятностью улучшить жилищные требования было получение государственного жилья, то в настоящее время данная проблема в главном решается гражданами через приобретение или строительство жилплощади за счёт личных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако главная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные требования из-за отсутствия нужных сбережений.
Создание системы ипотечного кредитования дозволит создать приобретение жилплощади легкодоступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в настоящий сектор экономики. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы надо отметить три самые характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения нужных финансовых ресурсов для становления производства.
2. Ипотека может обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда иные формы (так, например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании владельцем объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или
коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации разных проектов.
Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:
• осуществление конституционных прав граждан на жилье;
• регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
• «перелив» денежных средств и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
• страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных денег;
• стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны либо юридически невозможны;
• составление фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг. Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России увеличивается проблематичностью принудительного выполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а также именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Невзирая на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность текущей процедуры, судебные прецеденты фактически отсутствуют. В связи с этим в годах реальное ипотечное кредитование. При данном событии возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и кратчайшие сроки кредитования не являлись характерными для «классической» ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая особые схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. Затруднения в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предъявления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В последствии рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные.
Для решения всех без исключения вышеперечисленных проблем был сконструирован пакет законов по созданию условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке, который был принят Государственной Думой в конце 2004 г. В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.
Выводы
Ипотечное кредитование в России становится все более известным. Ипотека помогает приобрести жилплощадь сейчас и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких дальнейших лет, тем самым дает возможность среднестатистическому гражданину получить жилплощадь сразу после ее покупки. Это играет весомую роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и для большинства приобрести его сразу затруднительно. В настоящее время жилищный вопрос и механизм устройства ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, совместно с тем, жилье —обязательная часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания. Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и, например, социально. Сегодня на становлении системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Не считая такого, ипотечные ссуды выделяют вероятность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования. Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А так же например, по таким кредитам есть достаточно высокая процентная ставка. Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса. В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений —внутренние и внешние. К внутренним проблемам можно отнести следующие: — затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога считается жилплощадь и владельцем этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов; — кредитная организация в процессе работы с вероятным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в результате может отказаться от избранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму средств, которые он вполне вероятно уже потратил при подготовке пакета документов для банка; — потребуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или же ипотечного брокера, и при этом цена услуг определяет каждое агентство по-своему; — главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под задаток жилплощадь, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. К внешним проблемам следует отнести: — ограниченную платежеспособность граждан; — недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них; — отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике; — проблемы социального характера; — неразвитость инфраструктуры рынка жилплощади и жилищного строительства. Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов. Не обращая внимания на все имеющиеся проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование считается необходимым инструментов увеличения доступности и обеспечения населения жилплощадью. Одна из ключевых задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности — это строительство жилплощади эконом-класса. Главные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и прибыльных инвесторах. Как раз увеличение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов еще сделают ипотечное кредитование легкодоступным. Любое становление невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный брокеридж , то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает выбор кредитной организации и поддержка в сборе пакета документов, а еще юридические и финансовые консультации. В настоящее время случается замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, например, как не все компании сумеют продолжить работу, останутся только лидеры. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах. Для желающих купить жилплощади становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, имеется значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад. В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост по сравнению с 2013 г. составил 30 %, что в два раза превысило темпы роста всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, составила 15 % . По мониторингам аналитиков, к концу 2015 г. объем ипотечного рынка увеличится не более чем на 15 %. Впрочем это предположение является больше оптимистичным, чем реалистичным. Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2015 г. с 14 % до 33 %, уменьшение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного населения говорит о сокращении ипотечного рынка в будущем. По мониторингам в 2015 г. объем ипотечных кредитов снизился в 2,5 раза, в случае если государство не предпримет меры для поддержки этого рынка. Важно отметить, что главная проблема заключается в том, что конкретного механизма поддержки со стороны государства не существует. В настоящее время в России развивается не только первичный рынок ипотечных кредитов, где взаимодействуют кредиторы и заемщики и производится выдача и обслуживание ипотечных кредитов, но и вторичный рынок, на котором действуют кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения вполне вероятно, как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), например, и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования). Ипотечное кредитование на первичном рынке в России все более обширно развивается. В связи с чем необходимо не допустить ошибок, выявленных мировым опытом ипотечного кредитования, в частности, приведших к ипотечному кризису в США. В этих целях банки должны более продуманно осуществлять выдачу кредитов и проверку кредитоспособности заемщиков. Наметившаяся в последние годы желание «ускоренного», «облегченного» принятия решений о выдаче кредита не должна выходить за рамки разумного. Влечение банков заинтересовать потенциальных заемщиков низкими процентными ставками и кратками сроками рассмотрения заявки, конечно, стимулирует ипотечный рынок, но должно быть обоснованным. Ипотечное кредитование в России получает все большее распространение, несмотря на определенные трудности, связанные с реализацией федеральных программ на практике. Участники ипотечного рынка обмениваются навыками, развивают свою деятельность, стремясь не только лишь осуществлять ее в соответствии с законодательством и государственной концепцией, но и устроить ее более удобной и доступной для населения. Инициированный Президентом РФ общенациональный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в качестве одного из направлений реализации проекта называет развитие ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья. По всей стране ведется оптимизация программ, в том числе за счет субсидирования процентной ставки и становления так называемой социальной ипотеки. Задержка развития ипотечного кредитования обоснована, прежде всего, низкими доходами населения, которым сопутствует постоянный рост цен на недвижимость. Ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно важно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На мой взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилплощади.
2. АНАЛИЗ ВИДОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «СБЕРБАНК»
2.1.Характеристика деятельности ПАО «СБЕРБАНК»
Сбербанк c 1841 года считается историческим преемником основанных указом императора Николая I Сберегательных касс. Которые сначала были только двумя маленькими учреждениями с двадцатью сотрудниками в Санкт-Петербурге и Москве. Вслед за этим они разрослись в сеть сберегательных касс. Работавших по всей стране и в том числе в трудные времена помогавших сберечь устойчивость российской экономики. Позднее, в советскую эпоху, кассы были преобразованы в систему- Государственных трудовых сберегательных касс. А в новейшее время трансформировались в современный универсальный банк. Крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира. Сбербанк зарегистрирован 20 июня 1991 года как открытое акционерное общество в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» в 1991 г. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% голосующих акций). Акционерами Банка считается более двухсот тысяч юридических и физических лиц (источников информации данного раздела является официальный сайт ПАО «Сбербанк России». Обширная филиальная сеть — одно из ведущих конкурентных преимуществ Банка. Региональная банковская структура насчитывает более 19,2 тыс. подразделений и представлена на всей территории страны во всех субъектах Российской Федерации. Сбербанк имеет генеральную лицензию Банка России на осуществление банковских операций N 1481 от 08.08.2012 г ПАО «Сбербанк России» осуществляет свою деятельность на основании федеральных законов, нормативных документов Банка России. Гражданского кодекса РФ и внутренних нормативных документов самого банка.
Таким образом, основанный в 1841 году, ПАО «Сбербанк России» является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации. Основанный в 1841 г. Сбербанк России в настоящее время — универсальный банк, удовлетворяющий надобности многообразных групп посетителей в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает огромную долю на рынке вкладов и считается основным кредитором российской экономики. Привлечение денег частных клиентов и обеспечение их сохранности составляет базу бизнеса Сбербанка, а например же становление взаимовыгодных взаимоотношений с вкладчиками – гарантий его благополучной работы.
Полное название – ПАО «Сбербанк России»
Главной целью ПАО «Сбербанк РФ» считается обеспечение подъема инвестиционной привлекательности и сохранение лидерства на российском рынке финансовых услуг путем модернизации управленческих и технологических процессов. Для свершения установленной задачи деятельность ПАО «Сбербанк РФ» ориентирована на модернизацию клиентской политики, постройка гибкой эффективной системы взаимодействия с клиентами на основе учета необходимости различных клиентских групп.
Сбербанк РФ — универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий надобности всевозможных групп клиентов в широком диапазоне высококачественных банковских услуг на всей территории России. Действуя в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров, ПАО «Сбербанк РФ» старается эффективно инвестировать привлеченные средства частных и корпоративных клиентов в настоящий сектор экономики, кредитует людей, содействует прочному функционированию российской банковской системы и сбережению вкладов граждан.
Сбербанк занимает первое место в рейтинге банков Российской Федерации.
Сберегательный банк Российской Федерации основан на акционерной основе. Акции размещены между юридических и физических лиц. Держателем контрольного пакета акций, составляет Центральный банк Российской Федерации (57,6% в уставном капитале).
Сбербанк считается юридическим лицом со всеми присущими юридическому лицу характеристиками. Сбербанк РФ является соучредителем или принимает участвует личным капиталом в деятельности более ста коммерческих банков, страховых и финансовых компаний, торговых домов, инвестиционных фондов. Сбербанк имеет генеральную лицензию на совершение международных кредитно-расчетных и валютных операций, являясь уполномоченным банком.
Сберегательный банк действует на основе устава. В котором находятся следующие сведения:
• название банка и его местонахождение (почтовый и юридический адрес);
• перечень производимым им банковских операций;
• размер уставного капитала, запасного и иных фондов, образуемых банком;
• указание на то, что банк считается юридическим лицом и функционирует на коммерческой основе;
• сведения о органах управления банка, порядке образования и функциях.
Сбербанк осуществляет свою деятельность с частными и корпоративными клиентами, ведет деятельность на финансовых рынках. В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он делал на протяжении значительного периода своей истории. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и обгоняет их, уверенно ориентируясь в очень быстро меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов. Сбербанк сейчас – это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье. Банк считается главным кредитором российской экономики. И занимает основную долю на рынке вкладов. Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов ивсевозможных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.
Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для действительной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля. Надежность и безупречная репутация Сбербанка России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств.
2.2. Виды ипотечных кредитов, выдаваемых ПАО «СБЕРБАНК»
Сбербанк России считается самым крупным банком в нашей стране и одним из самых крупных в Европе. Он всякий раз на слуху и когда человек хочет положить на счет деньги или взять кредит, то первым делом ему на ум приходит именно Сбербанк. Сейчас почти все наши сограждане грезят о собственной жилплощади или об усовершенствование жилищных условий. Впрочем, ситуация у них настолько сложна, а прибыли не настолько велики, чтобы просто взять и выложить за понравившийся вариант всю стоимость наличными. Печально, но факт, цена квадратного метра растет так быстро, что выиграть, просто накапливая необходимую сумму при небольших или средних доходах просто невозможно.
Но, видя такое бедственное положение большинства россиян, на помощь всем страждущим пришли никто иные, как банкиры. В настоящее время сложно найти банк, который не предлагает своим клиентам такой кредитный продукт, как ипотека. Что уж говорить, условия предоставления ипотеки в Сбербанке, и в иных банках первой десятки не так уж и невыгодны, как может показаться потенциальному клиенту сначала.
Естественно, что прежде чем обратится в то или иное финансовое учреждение, а также распечатать список того, что надо для получения ипотеки в Сбербанке и написать соответствующую заявку, следует внимательно изучить все предложения на рынке, понять, на что вы можете рассчитывать и как снизить собственные расходы. Некоторые граждане не рискуют и предпочитают всем прочим банкам самого крупного и известного игрока российской банковской сферы. Ипотека в Сбербанке – это словосочетание не замедленно приходит на ум потенциальным заемщикам, когда они приступают к выбору.
В настоящее время существует несколько видов ипотечного кредитования, достаточно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения. В 2015 году не прекращался бум на кредиты – и на потребительские, и на ипотечные, так, например, как большая часть семей желали бы улучшить жилищные условия. В этом ключе для банков и заемщиков весомы более выгодные условия кредитования, тем более то что денежные суммы, фигурирующие в текущих финансовых операциях, более нежели важные, ведь большие суммы ежемесячных платежей – это серьезное испытание для семейного бюджета.
Впрочем, не только это единственно весомо при заключении и подписании кредитных договоров, а, например, важна также еще полная прозрачность информации для клиентов, для того чтобы не возникли такие-либо требование, к которым заемщик на самом деле не готов. Сбербанк все время работает над доступностью информации и предоставлением самых доступных кредитов.
Жилищный вопрос в нашей стране не прекращает стоять остро. Спрос на ипотечное кредитование Сбербанка России в последние годы заметно вырос, в связи с чем банком были приняты новые программы, разработанные для привлечения наибольшего клиентского сегмента.
Естественно, условия ипотечного кредитования из года в год остаются фактически неизменными, но всё же, начиная с 2015 года произошли конфигурации. На сегодняшний момент ипотечное кредитование занимает весомую долю в выдаче кредитов. Есть основная масса банков на территории России, которые занимаются выдачей таких кредитов, и Сбербанк не исключение. Сбербанк дает широкий выбор программ кредитования. Из них любой может выбрать ту, какая ему подходит больше. Привлекательность всех без исключения предоставляемых ипотечных продуктов заключается в следующем:
• привлекательные процентные ставки;
• отсутствие комиссий;
• особые условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ПАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк России»;
• индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;
• отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков);
• льготные условия кредитования для молодых семей;
• возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до ста пятидесяти тысяч рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до двухсот тысяч рублей. Кредитная карта может быть выдана уже впоследствии одобрения и получения ипотечного кредита.
Приобретение готового жилья.
Комфортное жилье может стать ближе благодаря кредиту от Сбербанка. Кредит выдается на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости:
• Сумма кредита: от 300 000 рублей
• Процентная ставка: от 12,50% в рублях
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%
• Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.
Ипотека с государственной поддержкой
• Первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения
• Срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно)
• Процентная ставка в рублях: от 11,4%*
до и после регистрации ипотеки
• Валюта кредита: рубли
Приобретение строящегося жилья
Один из способов приобрести строящееся жилье – сделать это с помощью ипотечного кредита Сбербанка. Он предоставляется на покупку квартиры или другого жилого помещения на первичном рынке недвижимости (новостройка):
• Сумма кредита: от 300 000 рублей
• Процентная ставка: от 13,00% в рублях
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%
• Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости
Ипотека плюс материнский капитал
Приобретая готовое или строящееся жилье в кредит с помощью Сбербанка, вы можете использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части.
Действительно для программ кредитования «Приобретение готового жилья – Единая ставка» и «Приобретение строящегося жилья».
Строительство жилого дома
Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома:
• Сумма кредита: от 300 000 рублей
• Процентная ставка: от 13,50% годовых в рублях
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 25%
Загородная недвижимость
Кредит предоставляется на:
• приобретение / строительство дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения;
• строительство вышеуказанных объектов;
• приобретение земельного участка.
• Сумма кредита: от 300 000 рублей
• Процентная ставка: от 13% в рублях
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 25%
Ипотека плюс материнский капитал
Приобретая готовое или строящееся жилье в кредит с помощью Сбербанка, вы можете использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части.
Действительно для программ кредитования «Приобретение готового жилья – Единая ставка» и «Приобретение строящегося жилья».
Молодые семьи
• Ставка от 12,5% годовых
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос от 15%
• Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости
• Возраст супругов до 30 лет.
В настоящее время главная цель — повысить самостоятельность территориальных банков, уменьшить сроки выполнения отдельных операций, улучшить качество обслуживания посетителей. Нужно увеличить гибкость управления банком, гарантировать быстроту реакции на меняющиеся рыночные условия, оптимизировать территориальную сеть с учетом экономических и социальных факторов, опережающими темпами развивать нынешние информационные технологии.
3.2.Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России
Покупка собственной жилплощади считается первоочередной необходимостью для каждой семьи. Впрочем, к сожалению, далеко не любая российская семья имеет возможность позволить себе покупку собственной жилплощади либо дома без помощи кредитных организаций: невысокий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт личных средств. В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса проблем и перспектив российского ипотечного кредитования в сложившейся экономической ситуации. Нужно отметить, что российский рынок ипотечного кредитования считается достаточно молодым по сравнению с рядом западных стран. Его интенсивное развитие началось в 2005 году: объём выдачи ипотечных кредитов . С тех времен российская ипотека прошла значительный путь, ипотечные банковские продукты стали одним из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса. На сегодняшний день вопрос о судьбе ипотеки остается не закрытом: экономисты расходятся во мнениях. Многие эксперты настроены достаточно оптимистично. Они отмечают, что в 2015 году российский ипотечный рынок, несмотря на все катаклизмы, добился своего исторического максимума. Так, в 2015 году банками было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2014 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении. Темпы прироста ипотечного рынка в 2015 году практически вдвое превысили темпы увеличения рынка кредитования. Ипотека занимает в пределах 15 % объема всех выданных физическим лицам кредитов, к тому же, данный источник дохода является достаточно надежным: на 1 января 2016 года объем просроченной задолженности по ипотеке составил лишь 48 млрд рублей, т. е. около 3,5 % от суммы выданных за прошлый год ипотечных кредитов. Экономисты считают, что банки вряд ли откажутся от столь существенного источника дохода.
Высочайшие темпы жилищного кредитования населения в 2014 году привели к активной конкуренции банков за ипотечных заемщиков, вследствие чего требования к потенциальным клиентам были несколько снижены. Но, несмотря на этот факт, качество кредитного портфеля оставалось на достаточно высоком уровне. К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляла всего 2,1 %, а единый объем ипотечных займов без единого просроченного платежа — 95,5 %. Специалисты АИЖК(Агентство по ипотечному жилищному кредитованию)отмечают, собственно что в основном подобная стабильность достигалась за счет больших темпов роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8 % — почти до 75 млрд рублей.
Окончательно, следует отметить, собственно 2015 год был не совсем стереотипным: непостоянность экономики, инвестиционная активность вследствие девальвации рубля и будущие надежды роста цен на квартиры поддерживали высочайший спрос на ипотечные кредиты. Еще в марте в условиях первых признаков непостоянности экономики население начало активно вкладывать собственные сбережения в жилище. Данная тенденция возымела лавинообразное развитие на фоне девальвации рубля в конце 2015 года. Помимо того, дополнительную поддержку сектор недвижимости получил от граждан, откладывавших денежные средства на приобретение жилья в иностранной валюте, собственно вследствие девальвации рубля позволило им выйти на сделку. Но, несмотря на перечисленные выше факторы, аналитики фиксировали постепенное снижение месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов на протяжении года — от 52 % в январе до 13 % в ноябре. Декабрьский спрос на ипотечные кредиты в стране был подогрет вследствие резкого падения курса рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%. Как отмечается в итоговом отчете АИЖК, экономическая обстановка в стране подстегнула потенциальных заемщиков, имевших на руках одобрение кредита, пользоваться возможностью получения займа по одобренным ставкам.
Среди основных причин замедления темпов роста рынка ипотечных кредитов специалисты АИЖК называют рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикамКак сообщается в отчете АИЖК, основная масса участников рынка в конце 2015 года пересмотрело условия выдачи ипотечных кредитов. Конфигурации коснулись следующих положений: вырос размер минимального первоначального взноса, исчезла вероятность получения кредита по двум документам или же со справкой о доходах в свободной форме. Не считая того, ряд участников приостановил в декабре выдачу ипотечных кредитов или установил ставки на уровне 30 % и выше. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли до 14,5—16 %, за исключением отдельных совместных промоакций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах. В среднем по сравнению с прошедшим годом ставки по ипотеке в основных банках страны возросли на 4-6 Таким образом, когда в 2015 году процент по ипотечным кредитам в среднем составлял 12—13 %, то на сегодняшний день данное 16—19 %. Ведущие государственные банки пытаются сдержать рост процентных ставок, однако, многие соучастники рынка и специалисты все чаще заявляют о крахе ипотеки в России. На сегодняшний день в сложившейся экономической ситуации свободные денежные средства на поддержание жилищного кредитования есть в наличии только у государства. Известно, что в рамках правительственного намерения по борьбе с кризисом государство готово выделить на субсидирование ипотеки лишь 20 млрд рублей, собственно является очень маленьким вливанием по сравнению с общими объемами ипотечного кредитования около 2 % от общей суммы выданных в 2015 году кредитов.
сопоставлению с общими размерами ипотечного кредитования в пределах 2 % от общей суммы выданных в 2015 году кредитов.
Все вышеперечисленные действия водят к охлаждению рынка, однако, насколько в значительной степени это скажется на рынке ипотеки в 2016 году, находится в зависимости в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Эксперты АИЖК считают, собственно начало 2016 года может ознаменоваться не только сокращением выдачи ипотечных кредитов, хотя и выявлением направленности к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.
Сейчас становится больше российских жителей, имеющих хоть некоторое представление о ипотеке, а еще тех, кто теснее решил воспользоваться данным банковским продуктом. В отсутствии решения этих наиглавнейших социально-экономических задач, как увеличение доступности квартир для населения России, повышение части собственников квартир, невероятна стабилизация общества. Чтоб решить данные задачи, нужно сформировать рыночную систему жилищного финансирования, которая разрешит удовлетворять платежеспособный спрос населения на жилье. Становление ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с иной, обязано строиться на базе созданных основополагающих принципов: Система ипотечного жилищного кредитования в России обязана принимать во внимание наличествующий международный навык. Она обязана быть адаптирована к русским макроэкономическим условиям и законодательной базе, предусматривать психологические нюансы населения России, покуда еще с настороженностью воспринимающего обстановку длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением. Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Следует отметить, что ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Для абсолютного большинства рядовых граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведение. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
— постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
— оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
— сохранить и расширить рабочие места;
— повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
— недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
— отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
— недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
— отсутствие вторичного рынка закладных.
Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество. Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья — кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок. Основной акцент государственной экономической политики должен быть сделан на формировании условий для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений и улучшение жилищных условий граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и развития ипотечного кредитования. Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные институты, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом. Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.
Выводы
Огромнейший банк РФ «Сбербанк России» выдает населению большое количество кредитных продуктов, ипотечные продукты тому не исключение. Эти программы ипотечного кредитования различаются в зависимости от вида приобретаемой недвижимости: покупку готового жилья, покупку строящегося жилья, строительство жилого дома, приобретение загородной недвижимости, гаража, выдача кредита на погашение ипотечного кредита, взятого ранее в другом банке. Ипотечное кредитование имеет высокое значение непосредственно для развития банковской системы страны. В сегодняшних условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Разработка системы ипотечного кредитования позволит создать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами жителей, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в настоящий сектор экономики.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике сурово ухудшает положение и жителей, и предпринимателей, и финансистов, и государства, увлечении которых в данный момент , более чем когда-либо до этого времени , сходятся в том, то что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
В целях развития ипотеки в России надо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.
Организация управления рисками нужна для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. В данный момент , в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. Впоследствии значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Немало зависит от Центрального банка РФ. Нужно чтобы была создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.
Лишь в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, применяя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Разработку системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Заключение.
Становление ипотечного жилищного кредитования и увеличение обеспеченности населения жильем – одна из главных социально-экономических задач государства. Решение этой задачи требует обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования. В силу собственных специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а как долговременные инвестиционные вложения в формирование и развитие главной производительной силы общества – человека, т. е. рассматривать как самостоятельный вид кредитования. Для формирования реальной и эффективной жилищной и кредитной политики нужно отказаться от действующей сегодня несостоятельной методологии определения доступности жилья и перейти к научно обоснованной методологии, учитывающей все основные факторы, влияющие на ее уровень.
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотеке заемщик получает кредит на покупку недвижимости или же иные цели. Его обязательства перед кредитором считается погашение кредита, а гарантирует выполнение этого обещания задаток недвижимости. При этом приобретать и закладывать возможно не лишь только жилплощадь, но и иные объекты недвижимости — землю, автомашину, яхту и т.д. Недвижимость, обретенная с помощью ипотеки, считается собственностью заемщика кредита с момента покупки. Термин ипотека в России как правило используется в связи с заключением жилищных проблем. Проблема экономического роста – это центральный вопрос экономического анализа на протяжении множества лет. При данном программы становления жилищного рынка буквально всякий раз были составной частью общегосударственных программ выхода из экономических кризисов. Это связано с тем, собственно, что жилищный рынок кроме ублажения потребности людей в жилплощади гарантирует генерацию больших средств государственного дохода. По-другому можно сказать, в итоге инвестирования средств в жилищный сектор появляется мультипликативный эффект.
Как раз мультипликативный эффект считается главным для преодоления кризисных явлений в экономике. Мультипликативный эффект оказывает конкретное воздействие на становление ареалов. Инвестирование средств в жилищный рынок влечет за собой развитие жилищного постройки. В итоге возрастает производство строй материалов и девайсов, формируются вспомогательные рабочие места.
Ипотечное жилищное кредитование – это сужение огромных валютных ресурсов, которые нужно долговременное отдавать. Потому что жилплощадь — одно из важных критерий существования и изначальная надобность всякого человека, то он все собственные деньги ориентирует на скопление и последующее погашение ипотечного кредита. В итоге случается уменьшение потребительских затрат и, значит, уменьшение инфляции. По расчетам экспертов , подъем инвестирования в жилищное строительство еще имеет возможность увеличить ежегодный темп подъема промышленного изготовления за счет воздействия такого же мультипликатора на 3-3,5%.
Главное то, собственно что при развитии ипотечного жилищного кредитования формируется добавочная цена в соседних секторах экономики , бывают новые рабочие места, увеличивается налогооблагаемая база , жители со средним уровнем дохода получают возможность накопить деньги и после чего получить кредит в сумме, необходимой для полного или выборочного финансирования покупки квартир .
Самый известный вариант применения ипотеки в — это приобретение жилплощади в кредит. Закладывается при данном, как правило, возобновил покупаемое жилплощадь, но возможно заложить и уже имеющуюся в собственности жилплощадь. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех различные. На государственном уровне в России ипотека находит помощь у ипотечного законодательства, а же у ипотечных агентств. Модернизация рынка жилья предполагает не только всемерное развитие региональных систем жилищного кредитования, направленных на активизацию платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, но и оптимизацию системы предложения жилья, прежде всего на первичном рынке, направленную на снижение стоимости жилья и повышения его качества. Предложенные направления помогут активизировать развитие ипотечного кредитования.